90亿起!明天南京楼市翻巨浪 这四个信号是救命的

08-11 09:08 首页 365楼市

政策频出,租售并举还没消化完,共有产权房又来了,楼市调控的长效机制走的越来越近,一时间让人不知道,下一步楼市会怎么走?


线索来了。


时隔数年,江北新区成立来,核心区第一幅地块,明天出嫁。这不得不说,是一件象征性意义更大的事情。更何况他是550m-600m的未来南京第一高楼。我们先来看看明天的头号大咖:


作为8月首场土拍,必将是南京楼市非常关键的一个开头。


8月11日土拍看点!


明天的土拍虽然仅有2幅地块待嫁且没有纯住宅地块,但依旧看点十足!


江北核心区NO.2017G41地块将进行网拍,根据最新地块解读,G41地块总面积超过20万平方米,地块深入江北核心区CBD腹地,并将在两条地铁包围的A1地块建设江北第一高楼总高度控制在550m-600m之间

根据地块投资协议,塔楼将在拿地后1年内开工,60月内全部封顶,72个月竣工。550米的G41地块,已经超过了紫峰大厦(450米),成为南京最高。


同时,120亿的最高限价,不仅是江北有史以来的最高地价,也有望成为南京总价最高的地块

看点一、最高限制楼面价14851元/㎡,周边房价25000-30000元/㎡

核心区G41地快较为靠近中央商务区,起拍楼面价约11188元/㎡,最高限价楼面价约14851元/目前周边主力在售新房有正荣润江城、华润国际社区、荣里、观山悦等热门楼盘,周边新房毛坯均价在25000-26000元/㎡左右,精装均价约29000-30000元/㎡左右

看点二南京总价地王或将被刷新

这块地块起始价达到90亿,最高限价达到120亿,凸显出核心区地块的金贵。目前南京总价地王,如果不把中冶滨江退地算在内,是中华门招商G98地块,总价98亿。如果G41地块能超过98亿成交,将成为南京总价地王

看点三、商业须自持20年,20年后可整体转让

这块地块须配建不低于5万㎡的五星级酒店,由竞得人自持20年,20年后可整体转让,出让条件非常严苛。此外,地块还要求开发商具备400米以上超高层的开发经验,或许意味着核心区第一座摩天大楼真的要来了。

看点四、核心区时隔3年再挂地

江北核心区地块最早在2014年6月25日出让过一块,NO.2014G39地块即现在的华润国际社区项目,该地块为商办混合用地、二类居住用地,底价成交,楼面地价4755元/㎡。而当时这块地也是有不少附加出让条件。



时隔3年后,江北核心区才再次有地块出让,且出让附加条件增加至10条!


具体内容:突发!刚刚江北核心区挂地!最高限价120亿!要建五星级酒店


365楼市副主编万昕点评:

这块地无疑是门槛多多,能拿下的开发商也必然是超级实力买家。我们都知道,南京楼市在调控之下,翻不出浪花。江北新区是南京投资者重镇,在这个时候卖出这样一幅重量地块,某种意义上来说,也是给买房人一点刺激和希望。


南京楼市已然发生4大重大转折:


1、开发商成本高了:土拍达到最高限价时改竞保障房面积;

2、买房成本也高了:南京大部分银行首套房贷基准利率上浮5%-10%

3、市场的不确定性高了:租售并举的措施拟定中,潜移默化影响楼市。

4进入计划楼市:房企拿地多少钱不重要,卖多少能挣多少钱是另一回事,房价是政府说了算。


波澜不惊的楼市,暗潮汹涌,对于买房人来说意味着什么?让我们翻翻历史。

南京楼市每3年一个周期?2017年是谷底?


从过去来看,买房低谷分别出现在:2005、2008、2011、2014。价似乎是周期波动的,每3年一个周期按照这样来推算,下一个低谷就是2017年。


事实上,南京楼市确实已经在逐步降温了。以下三大表现能说明点情况:


表现1、多盘没人买,售罄不常见

曾经的南京楼市是“逢开盘、必卖光”,不管是哪里开盘都有人“抢”。现在除了热门楼盘和低价盘还有热度以外,其他楼盘连号都不用摇......


表现2、多地二手房卖不动,议价空间10万起

二手房市场才是检验楼市的重要指标,而江宁、江北等地的二手房已不再坚挺,江北的二手房甚至出现降价10万再谈的情况。


具体内容:7月江北139个小区二手房挂牌价下跌,多数二手房挂牌价降幅超2000元/㎡。


表现3、政策持续打压、没有松动迹象

2014年的南京楼市之所以可以称之为谷底,主要是因为2015年国家“去库存”政策,例如限购松开、多次降息等等,因而一二线楼市反弹迅猛。


而眼下的南京楼市却不能称之为“低谷”,虽然南京楼市降温势在必行,此次的调控涉及“限价限购、限贷、限卖、上调利率、建保障房”等多方面,相比低谷的2014年来说是也更为严厉,但也只能说明南京楼市还走在降温的路上。


因为政策还在不断收紧,没有丝毫松动的迹象,因而不具备触底反弹的能力,所以眼下的南京楼市还没到楼市“谷底”。


抄底不重要!你当下能选择的最好资源才重要


那么,此刻还能在南京买房吗?


记住!方向性、历史性、时代性的错误没人能补偿的了你。这个时代正在惩罚买房晚的人,所以就算今年、明年价格会跌,你是自己住的也不要等。


我们正处于城镇化快速阶段,稍微犹豫一下,一两年过去了,你又被挤出去一环,抓住你的机会,不要总是盯着当前这点价格变动,你占住了你当下能选择的最好的资源,十年后你会觉得买没买在最低点根本不重要。


投资客的话还是消停消停,眼下这种情况不太适合投资,可以适当观望观望。


那么,接下来南京房价怎么走?


我想,短期内上涨的可能性很小。但长期的话,明天的土拍和接下来“租购并举”的实质政策或许能说明点问题。



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